易宪容:上海房价是如何炒上去的

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  对于上海房价疯涨的原应,老很久我众说纷纭。最为主流的观点是房地产需求过旺,供不应求,住房供应特性不合理,住房建筑成本提供及房地产炒作等。而且,怎么可以从土地供应量、住房供应特性及遏制炒作入手来稳定房价,将成为国内房地产价格调控最为有效的手段。实际上,这很久我你是什么方面,最为重要的是不少地方的房价完都是人为炒作之结果。

  上海房价的飙升应该是在2003年SARS以前的事情。SARS以前,我去过一趟上海,看到上海人都是热火朝天的谈论购房之事,就如我1991年去上海时亲戚亲戚朋友在谈论股票一样。我当时就想上海的房价也要被炒得热火朝天了。事实上,上海房价在SARS以前就开使了了飙升了。一帮人统计过,在2001年上海可以要能 4%的商品房每平方米售价高过20000元,而今天你你是什么比例已达200%,而在上海内环,根本找可以 每平方米一万元以下的房子。

  近日,几位上海某大学的教师向我提供了关于上海房价的资料。从前我在香港多年,看惯了香港的高房价,心理承受上肯定比他人要强,但资料中上海房价之高仍令我目瞪口呆。可以 说,上海的房价比美国、香港有过之而无不及了。比如新外滩花园一套2200平方米的房子,售价是13200万元;一套163平方米的房子,售价5616万元,每平方米单价近116万元,甚至有楼盘开出每平方米16万元的房子。至于在虹口区的房子,售价在2万以上的十分普遍,更不须说黄浦区、徐汇区了。

  从已获得的信息来看,上海的房价疯涨完都是房地产炒作的结果,让我你是什么炒作随着“外资”的进入,近一年来达到了疯狂的地步。机会有有哪些人用此人 的钱来炒作房地产,应该说怎么可以疯狂很久我用怕,输赢都是亲戚亲戚朋友此人 。

  正如一帮人所说,外资好的反义词预期上海的房价会涨,它是跟纽约、东京、台北、香港有有有哪些比,从长远看,它其实 投资上海的风险相对比较小。果然可以要能 吗?外资进来很久我在投资上海房地产吗?所谓的外资进来都是通过合法的途径吗?其实 都是。从目前的所掌握的信息来看,多以外籍或港台地区华人为主,有点是台湾、香港、新加坡等地的华人,多数是通过不合法的途径进入的,而且多数是套取国内商业银行的资金在炒作房地产。

  2004年上海你是什么商业银行此人 住房按揭贷款成几倍的增长。截至2005年2月末,上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元,占完全贷款余额29.3%,其中此人 住房贷款余额2599亿元,同比增长43.5%;2005年1-2月,商业性房地产贷款新增214亿元,占完全新增贷款高达87.7%,房地产贷款占新增贷款近90%。机会另一个 地方的银行把完全的资金都投向房地产业,一旦房地产业有风吹草动,其风险难以想像!

  房地产炒作首先是从房地产开发商开使了了,亲戚亲戚朋友为了完成另一个 项目,先通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹资以前,1亿元的项目就机会包装成1.5亿元甚至更高的项目,而且从银行套取1.5亿元以上的贷款。银行贷款一到手,开发商就会用银行低廉的贷款好快偿还前期融资中的高利贷,而且在项目操作中以流动资金贷款替代房地产开发贷款,机会挪用工程款、购房者前期付款等房地产项目运作。而你你是什么银行资金的大挪移,不出乎政府的宏观调控,并成了房地产炒作最主要的源头。

  既然开发商可以 对商业银行的钱大挪移,可以要能 此人 同样可以 用银行的钱来炒房。可以 说,目前上海的房价疯狂飙升,完都是炒房者用银行钱疯狂炒作的结果。现有的炒房者有:房地产开发商、境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。上海民众根本就无法从一手市场购买到房子,除非你有有点背景,明眼人一看就知道怎莫办了。

  在有有哪些炒房人当中,先是此人 散户炒作,如2004年国家审计署对上海一银行分支机构抽样审计,就审计出有一人贷款72000万元,购买商品房128套。而这很久我抽样审计。最近上海的“天赐公寓”一共可以要能 114套房子,而另一个 叫李欣的人买了49套,总价超过1亿元人民币,其购房款是哪里来的?目前,你你是什么以散户辦法 的炒房者机会形成以亲戚亲戚亲戚朋友为纽带的大大小小的炒房团。当散户炒房成功后,外地及上海的另一个 个炒房团开使了了再次出现了。有有哪些炒房团到上海后,先在市场搜寻可炒作的楼盘,而且把另一个 团分成A、B两组炒作C、D楼盘(要可以 分成更多的组,看资金实力而论)。假定每一楼盘总共有住房200套,可以要能 炒房团就会与房地产开发商合谋让亲戚亲戚朋友每所有人 购买200套。假定每套住房的价格200万,8成20年按揭,可以要能 A、B组首期付款各为20000万元,一组此人 银行贷款各2.4亿元。当房子一到手后,炒房团的A、B开使了了提高价格卖房子,机会有他人接手,就卖给他人(但从前的情形不要 )。机会可以要能 他人接手,就把每所有人 房价逐渐地提高卖给A、B对方。一般来说,从前的对冲,平均房价一定会提高到200%以上。机会平均房价上升200%(实际上机会比这更高),即每套房价上升到2200万元,首期付款双方对冲,不收很久我付,而且到银行做8成20年按揭,一组此人 银行贷款6亿元,取消上一次贷款2.4亿元,获得利润3.6亿元,即使扣除交易中的费用也获利相当于3亿元。

  而且事情到此要可以要能 开使了,机会炒房团其实 房价还有上升的机会,就会开使了了第二轮炒作对冲,上海的房价很久我从前疯狂飙升了。机会其实 有现象或有风险,炒房团就得考虑怎么可以脱手。也很久我说,当炒房团A、B组把这房价炒高以前,机会有外来者接手,当然放盘卖出。当可以要能 外来者接手时,炒房团就会找到你是什么农民或城市可以不能要能 财产之人,把房价再次上升后让亲戚亲戚朋友来接最后一棒。炒房团先会从民工中或乡下找你是什么农民,告诉有有哪些人,要送另一个 房子给亲戚亲戚朋友住,而且用小量的钱给亲戚亲戚朋友开一家公司,从前就可以 开出此人 收入假证明(要可以 通过你是什么辦法 来开出假收入证明),再把房价提高后向银行贷款。当银行贷款把高价房接下来,先是还了以前的贷款,而且就把刚成立的公司取消。从前,炒房团大获其利全身而退了。有点是最近上海政府正在对房地产市场进行整顿时,从前辦法 在加速进行。

  一旦高价房转到了乡下的农民肩头,银行要取消这笔贷款就难于上青天了,除非房价无缘无故上涨而不掉下来。这很久我上海房价怎么可以炒作上去的最基本的手法。目前你你是什么炒作房地产的辦法 不仅让上海的炒房散户及炒房团用得炉火纯青,而且所谓的外来资金也看到其中妙处,纷纷仿效。更为严重的是从前的炒房团辦法 开使了了向国内你是什么地方好快曼延,国内政府与银行机会可以要能 对此有足够的警觉,其潜在风险可就大了。

  从里边的分析来看,炒房团好的反义词得逞,最大的现象就在于炒房者利用银行按揭审核的漏洞百出、房地产商的合谋及房地产评估市场无序而小量套取银行贷款。很简单,另一个 人用一张收入证明可以 从银行贷款购买几十套房甚至几百套房,这是世界上绝无仅有的事情。机会贷款人不与银行实物勾结要达到其目的是不机会的。目前市场上到处都是帮助亲戚亲戚朋友办理住房贷款的咨询公司,何也?其中就已透露出银行实物人与实物人合谋骗取银行贷款的端倪。

  国内银行的贷款为有哪些会轻易地流出?为有哪些银监会出台的规定与指引形同虚设?最根本的现象在于目前国内你是什么商业银行的负责人把国家的财产当儿戏,以此人 短期业绩为目的,如扩大贷款额降低不良贷款率和增加短期利润,把银行的贷款审核权交给了贷款中介机构,而贷款中介机构又通过此人 的虚假证明、房地产评估虚假评估从而把银行贷款套取出来。从前,各方都要能落袋为安,最后损失的是银行及整个社会。

  而且,就目前的情形来看,要遏制上海房价的疯涨,就得从银行此人 住房信贷入手。首先必然对以往的此人 住房信贷完全进行审计与检查。不仅要全力追回银行机会造成的损失,而且要全力追究直接责任每所有人 领导人的责任,并严厉处罚之,决不可放过任何另一个 有责任者;其次则要整顿房地产市场贷款咨询公司及房地产评估公司,检查有有哪些公司是怎么可以与贷款人合谋套取银行贷款的;三是对房地产开发商进行全面的整顿与检查。上海房地产一手市场没房可卖,不可思议的是,为有哪些政府不对有有哪些操纵市场的行为进行严厉打击? (中国经济时报)

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